03/26/15

Nu of nooit?

Soms zijn berichten nogal tegenstrijdig. Op het ene moment wijst men er op dat de rente enorm laag is en even later dat de huizenprijzen de komende 10 jaar nauwelijks zullen stijgen. Wat betekent dit voor potentiële kopers?

Toekomst
Het kan helpen om alle gegevens en feiten op een rij te zetten, om op die manier zicht te krijgen op de reikwijdte van een beslissing.
1. De renteaftrekmogelijkheid zal ook dit jaar met 0,5% verlaagd worden. Daar zullen de meesten geen last van hebben, maar het is goed om het mee te nemen in een beslissing.
2. De rente is super laag en de vraag is of ze nog lager zal worden. Feit is dat wachten kan betekenen dat de rente weer stijgt.
3. De annuïteitenhypotheek is, in de een of ander vorm, verplicht om renteaftrek te kunnen realiseren.
4. De huizenprijzen beginnen te stijgen, maar dat gaat nog met horten en stoten.
5. Feit is dat de huren de laatste jaren zeer fors gestegen zijn en dat dit proces nog niet tot een halt gekomen is.
6. Feit is dat betaalbare huurwoningen schaars zijn en men al snel op de -dure- particuliere markt terecht komt.
7. Meer dan 100% hypotheek is zo goed als onmogelijk.
8. De energieprijzen zijn dan iets gedaald, ze zullen in de toekomst uiteindelijk fors stijgen.

Conclusie
Op welke manier je ook naar deze gegevens kijkt, de conclusie kan niet anders zijn dan: Nu kopen, met een 30-jarige annuïteitenhypotheek en investeren in isolatie en zelf opwekken elektriciteit. Wie nu, tegen de huidige prijzen, een huis met wat grond koopt, kan in de toekomst ook nog uitbreiden en houdt zo de maandelijkse lasten lekker laag, waardoor het verschil tussen een eventuele huur en de te betalen hypotheek opvallend groot zal worden in de 30 jaar dat die hypotheek loopt.

12/30/14

Een vaste rente nemen? Voor hoelang?

Bij een hypotheek komen heel wat zaken kijken. Het is niet zo maar een lening die je afsluit.

Hypotheekvorm
Welke hypotheekvorm moet ik nemen? Het lijkt er in eerste instantie op dat alleen nog een annuïteitenhypotheek recht op renteaftrek geeft. In de praktijk valt dat mee, want er zijn variaties mogelijk.

Rentevast?
De 2e belangrijke vraag is of je een rentevaste hypotheek neemt of kiest voor een variabele rente. Er van uit gaande dat de historisch lage rente niet echt veel meer zal dalen, is een vaste rente absoluut de beste keuze.
Vraag 3 is de periode van vaste rente. Dit heeft veel te maken met de omstandigheden. Willen jullie in de beginperiode meer aflossen? Ben je van plan om over een aantal jaar het huis weer te verkopen? Wat biedt de hypotheekverstrekker aan? In feite geldt dat gezien de zeer lage rente nu het moment is om een hypotheek voor 30 jaar af te sluiten.

Lening
Een hypotheek is natuurlijk een langdurige lening. Stel je neemt een hypotheek van 150.000€ tegen 3,6 % voor 30 jaar dan moet je per maand op een bedrag van circa 675€ rekenen. Dit geeft natuurlijk wel zekerheid want je weet precies wat je moet betalen. Dit bedrag verandert namelijk nooit. Daarnaast staat in de hypotheekakte precies omschreven hoeveel je tegen welk boetebedrag extra kunt aflossen.
Sommigen kiezen hier niet voor omdat ze bang zijn er niet meer vanaf te komen. Dat is echter niet zo. Bij verkoop van het huis wordt het openstaande bedrag aan hypotheek betaald en kun je op het nieuwe verworven huis een nieuwe hypotheek aanvragen.

Eigen geld
Wat wel steeds belangrijker wordt is de zogenaamde eigen inbreng. Want de hypotheek wordt steeds verder beperkt tot de aankoopprijs. Zorg daarom voor wat spaargeld om in de woning te kunnen investeren.

11/10/14

Hypotheek oversluiten?

Volgens de experts is de rente op dit moment op het laagste punt aangekomen. Zij verwachten niet dat de rente nog verder kan of zal dalen. Dit kan daarom het moment zijn om na te denken over het oversluiten van de bestaande hypotheek.

Wat is oversluiten?
In principe betekent oversluiten de bestaande hypotheek aflossen en een nieuwe tegen de huidige, lagere, rente afsluiten. Om te weten of dit ook loont, is het goed alles op een rij te zetten en daarna met een adviseur te gaan praten. Dat kan de eigen hypotheekverstrekker zijn, maar ook een andere partij. Soms is een nieuwe aanbieder het voordeligst.

Wat te doen?
Om te kunnen besluiten of het oversluiten wel loont, is het handig een paar zaken te bekijken:
1. hoe hoog is de boete bij voortijdige aflossing die in de hypotheekakte vermeld staat? Hypotheekverstrekkers berekenen altijd een boete. De hoogte daarvan is belangrijk bij het bepalen van de keuze.
2. hoeveel is op de bestaande hypotheek al afgelost? Door het nog openstaande bedrag als nieuwe hypotheek te nemen, dalen de lasten natuurlijk ook.
3. hoeveel rente betaal je nu? Hoeveel verschilt dat met de huidige rente?
4. kan extra spaargeld gebruikt worden om het bedrag van de nieuwe hypotheek te verlagen?

Advies
Wanneer de antwoorden op de vragen positief zijn, loont het om een advies te vragen. Besef dat naast de aflossingsboete ook nieuwe notaris – en andere kosten betaald moeten worden. Overigens geldt dat de boete rente is en aftrekbaar voor de belasting. Houd rekening met de eventuele kosten van de adviseur.
Om te kunnen bepalen of oversluiten loont, is het verstandig om meer dan één offerte te vragen en in principe niet direct naar de eigen bank te gaan. Want die wil natuurlijk liever niet die hoge rente inruilen tegen een lagere.

06/30/14
financien

Een Menghypotheek?

De veranderingen in de beperking van de hypotheek renteaftrek hebben het er niet makkelijker op gemaakt voor jonge mensen.

Inkomensverandering
Wanneer je gaat samenwonen of trouwen is het in de meeste gevallen zo dat jullie beiden een baan hebben. Dat betekent dat je dus relatief veel geld binnen krijgt. Terwijl dat bij de komst van kinderen vaak verandert, doordat een van de partners minder gaat werken en de lasten stijgen. Hoe moet je daar mee om gaan bij het bepalen van de hypotheek? Hoe kun je vanuit deze situatie de bank overtuigen van de hoogte van de hypotheek die je graag zou willen?

Lineair
Neem je als uitgangspunt het dubbele inkomen dan kan de hypotheek hoger uitvallen, maar wanneer dat inkomen omlaag gaat, kan dat ook betekenen dat de hypotheeklasten te hoog zijn geworden.
Dat kun je voorkomen door de hypotheek aan de inkomensniveaus aan te passen. Je neemt om te beginnen een lineaire hypotheek, zodat je veel aflost in de eerste jaren. Dat betekent dat je dus ook in die eerste jaren de optimale renteaftrek hebt.

Annuïteit
De lineaire hypotheek laat je dan na een aantal jaren overgaan in een annuïteitenhypotheek, waardoor de maandlast voor de rest van de looptijd gelijk blijft. Doordat jullie in de eerste jaren flink hebben afgelost, is het hypotheekdeel dat over blijft lager, waardoor de maandlasten lager worden.

Mengvorm
Je kunt kiezen voor een zogenaamde Menghypotheek. Je spreekt met de bank af dat jullie gedurende de eerste 6,7 of 8 jaar een lineaire hypotheek willen die dan vervolgens automatisch overgaat in een annuïteitenhypotheek. Dat betekent dat je drie voordelen binnen haalt.
1. De optimale renteaftrek in de jaren dat het inkomen hoog is.
2. Een gunstig maandbedrag voor de rest van de looptijd.
3. Een lage rente voor de hele looptijd.

04/25/14

Starterslening

De afgelopen 20 jaar is er waarschijnlijk geen lucratiever moment dan nu geweest op een woning te kopen. Niet alleen is de prijs meer dan 20% gedaald. Ook de hypotheekrente staat nog steeds op een uiterst laag niveau.

Starter
Voor starters kan dit het ideale moment zijn om een eigen huis te bemachtigen. Let daarbij wel op een aantal zaken:
* koop een huis dat financieel haalbaar is. Voorkom toekomstig onder water staan. Het best is een huis waar nog aan verbouwd kan worden of waar in de toekomst een aanbouw gerealiseerd kan worden.
* kijk of er een starterslening is. Zo kent bijvoorbeeld de gemeente ’s Hertogenbosch een speciale starterslening. Deze bedraagt of 30.000€ of maximaal 20% van de totale kosten. Als koper moet je zelf 80% van de totale kosten kunnen financieren. Deze lening is de eerste drie jaar renteloos.

Voorwaarden
Alle voorwaarden voor een dergelijke starterslening zijn gericht op het verwerven van die eigen woning.
1. Je huurt een huis of woont nog thuis.
2. Je betaalt geen rente over de eerste 3 jaar. Is daarna het inkomen nog steeds relatief laag, dan kun je een tweede termijn van 3 jaar aanvragen.
3. Uiteraard moet je de woning kopen of bouwen in de gemeente zelf.
4. De totale kosten mogen maximaal 273.000€ bedragen. Dat is de grens van de Nationale Hypotheek Garantie per 1 juli 2014.
5. Je moet in aanmerking komen voor de NHG.

Ideaal
Het is het ideale vertrekpunt voor de jongeren om een eigen huis te kopen. Informeer of een dergelijke starterslening ook in jouw gemeente mogelijk is. Of informeer of je ook in aanmerking komt wanneer je een huis koopt en gaat wonen in een gemeente waar ze een dergelijke regeling hebben. Het loont hoe dan ook de moeite.

03/26/14

Ook een lineaire hypotheek heeft renteaftrek

Annuïteiten
Algemeen wordt aangenomen dat de renteaftrek alleen nog geldt voor annuïteitenhypotheken. Dat is het algemene beeld dat ontstaan is. Er is echter ook een tweede hypotheekvorm waar de renteaftrek gehandhaafd is, namelijk de lineaire hypotheek. Het gaat er namelijk om dat op de lening (hypotheek) bij iedere betaling moet worden afgelost.

Lineaire hypotheek
Een lineaire hypotheek is een vorm waarbij in het begin een veel hoger maandbedrag moet worden betaald dan op het eind van de looptijd. Het deel dat afgelost wordt op de lening (hypotheek) is iedere maand gelijk. Het renteaandeel is uiteraard in de eerste jaren heel hoog en daalt naarmate het afgeloste deel van de lening minder wordt.
Stel u leent €180.000 voor 30 jaar. Dan moet u dus per jaar €6000 terugbetalen ofwel €500 per maand. Daar komt de rente bovenop. Dus zal het bedrag in jaar één hoger zijn dan in jaar twee, waar de nog openstaande schuld met €6000 verlaagd is (nu nog €174.000). Na bijvoorbeeld 10 jaar is de lening afbetaald tot €120.000 en wordt dus ook het rentedeel fors minder.

Voordelen
Een lineaire hypotheek kan twee voordelen hebben. U betaalt het hoogste bedrag op het moment dat u het hoogste inkomen heeft. Bijvoorbeeld wanneer er nog geen kinderen zijn en u hebt allebei een baan.
Voordeel twee is dat de hoogst mogelijke renteaftrek mogelijk is in diezelfde periode. Dus u maakt optimaal gebruik van die aftrek.

Persoonlijke keuze
Vaak wordt de lineaire hypotheek over het hoofd gezien omdat mensen denken dat dit een dure keuze is. Gezien de veranderde voorwaarden voor de renteaftrek loont het echter om ook deze hypotheekvorm mee te nemen in de zoektocht naar de juiste hypotheek. Uiteraard blijft gelden dat meerdere offertes en onderhandelen deel uitmaken van het proces en veel geld kunnen besparen.

02/24/14

Oriënteren loont altijd

Een hypotheek nemen of vernieuwen is een grote stap. Het bepaalt wat u per maand gaat aflossen.

Vergelijken
Volgens hypotheekwinkels zijn zij goedkoper dan de banken. Een vergelijking laat zien dat het om vele duizenden euro’s kan gaan over een looptijd van 10 of meer jaar. Ook tussen de verschillenden hypotheekwinkels zit overigens verschil.
Ga dus nooit op één offerte af. Leeft het idee om een huis te kopen, een ander huis te nemen of de hypotheek te vernieuwen? Begin dan op tijd met informatie in te winnen. Als de vergelijking van de hypotheeklasten klopt, dan kan het verschil zo maar een kleine middenklasser opleveren.

Aflossen
Een ander belangrijke onderwerp is het boetevrij aflossen. Hoeveel mag per maand of jaar boetevrij worden afgelost? Ook dat scheelt per aanbieder. Bij BLG schijnt een aflossing van 25€ extra per maand al te kunnen. Dit zet niet veel zoden aan de dijk, maar het gaat om het principe. Namelijk dat u bepaalt of u extra wilt aflossen en hoeveel, zonder daarvoor beboet te worden.
Vragen kost niets, maar levert veel op. Ook hier zijn er verschillen waar te nemen tussen de diverse aanbieders.

Grensoverschrijdend
Neem een dag of twee vakantie en ga naar Duitsland of België. Loop daar twee of drie banken binnen en vraag naar de voorwaarden. Het kan lonend zijn om de hypotheek hier af te sluiten. Let op eventuele boeteclausules.
Voor de aftrek maakt het niet uit dat de hypotheek in het buitenland is afgesloten, maar mocht u twijfelen of zekerheid willen hebben. Bel even met de belastingen.

Oriënteren levert geld op
Ga nooit over die ene nacht ijs. Haal zo veel mogelijk info binnen, zodat u goed kunt vergelijken. Het verschil dat de hypotheekwinkels benoemen kan heel veel geld opleveren. Zonde om zoiets te laten liggen.

01/27/14

Vermindering hypotheekrenteaftrek zet door

Vanaf 1 januari 2013 kan men alleen nog rente aftrekken wanneer men een hypotheek neemt op basis van annuïteit en is het maximale aftrekpercentage verlaagd. Per 1 januari 2014 is die verlaging met een half procent gestegen.

Niet alles
Maar dat is niet alles, want doordat de eerste belastingschijf ook lager is geworden, betekent dat eveneens een vermindering van de aftrek. Want men kan niet meer aftrekken dan er aan belasting is betaald. Verder is er nogal wat reuring ontstaan over de verhoging van het woonkostenforfait. Feit is dat door al deze maatregelen het terug te vragen bedrag lager kan uitvallen.

Woningmarkt
De daling van de huizenprijs maakt het voor de nieuwe koper een stuk minder zwaar dan voor hen die met een hypotheek zitten. Doordat men minder hypotheek hoeft op te nemen, worden de lasten lager en is de terugval in de aftrek tamelijk beperkt.
Dat geldt uiteraard niet voor de huizenbezitters die hun huis steeds verder onder water zien staan. Hier zal iedere verandering behoorlijk hard binnen komen.

Toekomst
Het terugdringen van de renteaftrek gaat door. In stappen van een half procent per jaar zal de aftrekmogelijkheid voor de derde belastingschijf teniet gedaan worden. Verder blijft het forfait stijgen en kan doordat ook in de tweede en derde belastingschijf een verlaging wordt doorgevoerd de totale aftrek verminderen.
Feit is dat steeds meer mensen, waar ze kunnen, extra aflossen. Dankzij de vrijstelling van giften van ouders is er een mogelijkheid ontstaan de last van de hypotheek te verminderen. Dat heeft uiteraard ook effect op de aftrek. Maar, eerlijk is eerlijk, wat je niet hoeft te betalen is altijd winst.
Op korte termijn zijn er geen verdere ingrepen te verwachten, maar het is verstandig om op de middellange termijn daar wel degelijk rekening mee te houden.

05/15/13

Blokhypotheek blijkt struikelblok

Begin dit jaar stelde Minister Blok voor om starters op de woningmarkt te helpen met het afsluiten van een tweede lening naast de hypotheek. Alsof dit land nog niet genoeg ellende heeft gehad met allerlei ingewikkelde leenconstructies, leek het de minister een goed idee om starters de mogelijkheid te bieden om geld te lenen om een lening, namelijk hun hypotheek, te kunnen financieren.

Weinig animo
Vereniging Eigen Huis zag het plan direct al niet zitten en ook belangrijke hypotheekverstrekkers als Aegon en Delta Lloyd zullen de hypotheekvorm niet aanbieden, zo blijkt na een rondgang van het FD. En terecht, want de zogenoemde Blokhypotheek is eerder een duur struikelblok voor starters dan dat het hen verder helpt.

Duur en complex
De rente van de tweede lening, die nodig is om de hypotheeklasten te kunnen betalen, is namelijk niet fiscaal aftrekbaar. Het rentepercentage is ook relatief hoog omdat het om een lening gaat en niet om een hypotheek. Daarnaast voldoet de extra lening niet aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie en is de constructie erg ingewikkeld en duur, want adviesgevoelig.

Politiek gekonkel
De vraag is waarom de Minister voor deze ingewikkelde hypotheekvorm heeft gekozen. Politieke redenen liggen voor de hand, want de overheid wil streng zijn en uitstralen dat mensen niet meer onbeperkt tophypotheken kunnen afsluiten. Nu dit punt met de mislukte Blokhypotheek is gemaakt, lijkt de beste oplossing om het gezonde verstand weer te laten zegenvieren en te kiezen voor een eenvoudiger oplossing.

Wat nu?
Een betere oplossing zou kunnen zijn om starters niet in alle gevallen te verplichten om de hele hypotheeksom in dertig jaar af te lossen. Vanzelfsprekend moeten we daarbij niet doorschieten naar de soms absurde hypotheken die in het verleden zijn afgesloten. De hypotheeklening moet altijd in verhouding staan tot de inkomsten en het vermogen, maar het moet toch mogelijk zijn om een redelijke gulden middenweg te kiezen?

04/4/13

Annuïteitenhypotheek

Er is nogal wat te doen over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en dus over de toekomst van het nu bekende aanbod aan hypotheekvormen. De overheid zit tussen twee vuren. Waar ze graag het eigen woningbezit wil promoten, ziet ze zich gedwongen de aftrek te verminderen. Daarnaast geldt dat de crisis de huizenprijzen stevig heeft doen dalen. Voor starters of voor mensen die denken aan overstappen is dit een moeilijke tijd. Is dat echt zo?

Het verleden leert ons altijd iets
Uit het verleden kunnen we leren. Was het niet tot voor kort zo dat de huizenprijzen de hemel in vlogen en dat mede daardoor heel wat mensen, dus ook starters, zich geen woning konden veroorloven? Dat men geen hypotheek kon krijgen vanwege de extreme prijzen? Dat men in die periode steen en been klaagde over het feit dat de prijzen te hoog waren en dat mensen tophypotheken moesten nemen?

Er is altijd wel een reden
In welke tijd we ook leven, er is altijd wel een reden om iets niet te doen. De aankoop van een eigen huis is een belangrijke reden om goed na te denken wat dat betekent en waar men aan begint. Uitgangspunt is altijd weer wat men zich kan permitteren. Hoeveel hypotheek kan ik dragen en hoeveel kan ik krijgen? Dat is en blijft de belangrijkste vraag, ongeacht de omstandigheden.

Annuïteit
Wanneer men er, nu even zonder opwinding, realistisch over na denkt dan is de nieuwe aftrekmogelijkheid, de annuïteitenhypotheek, nog zo gek niet. Men weet iedere maand wat men af moet lossen en men weet dat na een bepaalde tijd het huis betaald is. Dat is heel wat positiever, ook al wil men het wel eens anders benoemen, dan te leven in de wetenschap dat men aan het einde van de looptijd van de hypotheek een paar ton moet neertellen bij de bank. Het is maar waar je voor kiest. Rust of onrust.