10/1/14

Munt Hypotheken: De jongste speler op de Nederlandse huizenmarkt

Sinds kort heeft de Nederlandse huizenmarkt er een interessante nieuwe speler bij. De naam is Munt Hypotheken, een hypotheekverstrekker die het verlenen van hypotheken voor particulieren goedkoper en gemakkelijker wil maken.

Drie pensioenfondsen
Met een startkapitaal van zo’n 1,5 miljard euro is Munt al direct een geduchte concurrent van de Rabobank; tot nu toe de grootste hypotheekverstrekker van ons land.

Het kapitaal van Munt is afkomstig van drie pensioenfondsen: PGB (het pensioenfonds voor grafische bedrijven), het pensioenfonds van Hoogovens en het Pensioenfonds Metaal & Techniek, een van de vijf grootste pensioenfondsen van ons land.

Altijd op zoek naar veilige beleggingen
De Nederlandse pensioenfondsen beheren bij elkaar een kapitaal van bijna 1000 miljard euro. De overheid ziet erop toe dat pensioenfondsen te allen tijde aan hun verplichtingen kunnen voldoen. De werknemer die premie betaalt of betaald heeft, moet er zeker van kunnen zijn, dat een pensioenfonds altijd voldoende geld onder handbereik heeft om aan zijn verplichtingen te voldoen.

Een groot deel van het kapitaal van een pensioenfonds zit dan ook voor lange tijd vast. Om het vermogen waardevast te houden, wordt een deel van de gelden belegd. Het liefst zo safe mogelijk.

Hoog rendement, laag risico
Volgens Munt Hypotheken is het beleggen in hypotheken voor de Nederlandse huizenmarkt voor pensioenfondsen interessant, omdat het rendement op lange termijn hoog en het risico laag is. De nieuwe hypotheekaanbieder verwacht dan ook dat het fonds in de komende jaren zal kunnen doorgroeien door de toetreding van meer pensioenfondsen.

Heldere producten
Munt Hypotheken wil met heldere basisproducten terug naar de tijd waarin hypotheken werden aangeboden zonder de toeters en bellen die er tegenwoordig bij veel banken aan te pas komen.

Op de site van Munt Hypotheken staan voorbeelden en vergelijkingen met tarieven van een aantal banken. Wie belangstelling heeft, vindt hier ook de onafhankelijke hypotheekadviseurs waarmee Munt Hypotheken werkt. Het lijkt zeker de moeite waard om hier te gaan shoppen.

03/26/14

Ook een lineaire hypotheek heeft renteaftrek

Annuïteiten
Algemeen wordt aangenomen dat de renteaftrek alleen nog geldt voor annuïteitenhypotheken. Dat is het algemene beeld dat ontstaan is. Er is echter ook een tweede hypotheekvorm waar de renteaftrek gehandhaafd is, namelijk de lineaire hypotheek. Het gaat er namelijk om dat op de lening (hypotheek) bij iedere betaling moet worden afgelost.

Lineaire hypotheek
Een lineaire hypotheek is een vorm waarbij in het begin een veel hoger maandbedrag moet worden betaald dan op het eind van de looptijd. Het deel dat afgelost wordt op de lening (hypotheek) is iedere maand gelijk. Het renteaandeel is uiteraard in de eerste jaren heel hoog en daalt naarmate het afgeloste deel van de lening minder wordt.
Stel u leent €180.000 voor 30 jaar. Dan moet u dus per jaar €6000 terugbetalen ofwel €500 per maand. Daar komt de rente bovenop. Dus zal het bedrag in jaar één hoger zijn dan in jaar twee, waar de nog openstaande schuld met €6000 verlaagd is (nu nog €174.000). Na bijvoorbeeld 10 jaar is de lening afbetaald tot €120.000 en wordt dus ook het rentedeel fors minder.

Voordelen
Een lineaire hypotheek kan twee voordelen hebben. U betaalt het hoogste bedrag op het moment dat u het hoogste inkomen heeft. Bijvoorbeeld wanneer er nog geen kinderen zijn en u hebt allebei een baan.
Voordeel twee is dat de hoogst mogelijke renteaftrek mogelijk is in diezelfde periode. Dus u maakt optimaal gebruik van die aftrek.

Persoonlijke keuze
Vaak wordt de lineaire hypotheek over het hoofd gezien omdat mensen denken dat dit een dure keuze is. Gezien de veranderde voorwaarden voor de renteaftrek loont het echter om ook deze hypotheekvorm mee te nemen in de zoektocht naar de juiste hypotheek. Uiteraard blijft gelden dat meerdere offertes en onderhandelen deel uitmaken van het proces en veel geld kunnen besparen.

01/27/14

Vermindering hypotheekrenteaftrek zet door

Vanaf 1 januari 2013 kan men alleen nog rente aftrekken wanneer men een hypotheek neemt op basis van annuïteit en is het maximale aftrekpercentage verlaagd. Per 1 januari 2014 is die verlaging met een half procent gestegen.

Niet alles
Maar dat is niet alles, want doordat de eerste belastingschijf ook lager is geworden, betekent dat eveneens een vermindering van de aftrek. Want men kan niet meer aftrekken dan er aan belasting is betaald. Verder is er nogal wat reuring ontstaan over de verhoging van het woonkostenforfait. Feit is dat door al deze maatregelen het terug te vragen bedrag lager kan uitvallen.

Woningmarkt
De daling van de huizenprijs maakt het voor de nieuwe koper een stuk minder zwaar dan voor hen die met een hypotheek zitten. Doordat men minder hypotheek hoeft op te nemen, worden de lasten lager en is de terugval in de aftrek tamelijk beperkt.
Dat geldt uiteraard niet voor de huizenbezitters die hun huis steeds verder onder water zien staan. Hier zal iedere verandering behoorlijk hard binnen komen.

Toekomst
Het terugdringen van de renteaftrek gaat door. In stappen van een half procent per jaar zal de aftrekmogelijkheid voor de derde belastingschijf teniet gedaan worden. Verder blijft het forfait stijgen en kan doordat ook in de tweede en derde belastingschijf een verlaging wordt doorgevoerd de totale aftrek verminderen.
Feit is dat steeds meer mensen, waar ze kunnen, extra aflossen. Dankzij de vrijstelling van giften van ouders is er een mogelijkheid ontstaan de last van de hypotheek te verminderen. Dat heeft uiteraard ook effect op de aftrek. Maar, eerlijk is eerlijk, wat je niet hoeft te betalen is altijd winst.
Op korte termijn zijn er geen verdere ingrepen te verwachten, maar het is verstandig om op de middellange termijn daar wel degelijk rekening mee te houden.

12/13/13

Hypotheek voor flexwerkers

Pilothypotheek voor flexwerkers
In deze tijd is het geheel achterhaald dat flexwerkers geen hypotheek kunnen afsluiten. Dit sluit niet aan bij de economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Er zijn weinig mensen die in deze tijd van crisis nog een vaste baan krijgen. Er blijven veel mensen in een huurhuis of thuis wonen, terwijl zij graag een eigen woning willen kopen. Op dit moment moeten flexwerkers nog kunnen aantonen dat zij ruim drie jaar een redelijk vast inkomen hebben. Voor veel flexwerkers is dat niet aantoonbaar. Daarom komt er in 2014 een pilot met een hypotheek voor flexwerkers. Hierdoor ligt het kopen van een huis voor flexwerkers onder bereik.

Pilot tussen Randstad, Obvion en Vereniging van Eigen Huis
De pilot gaat plaatsvinden tussen 1200 flexwerkers van Randstad, Obvion Hypotheken en Vereniging Eigen Huis. Tijdens het toetsen van de hypotheek wordt niet meer gekeken naar het arbeidsverleden maar naar de motivatie, de kansen op de arbeidsmarkt, bereidheid om te reizen voor een baan en de bereidheid om verder te studeren. Via Randstad kunnen flexwerkers een perspectiefverklaring krijgen als zij op alle punten positief scoren. Met deze perspectiefverklaring kunnen zij bij Obvion aankloppen voor een hypotheek.
Randstad verwacht dat zij van de 1200 flexwerkers aan ongeveer 100 mensen een verklaring kunnen geven.

Het vervolg
Als de pilot goed gaat, gaan er mogelijk wegen open voor ZZP-ers en andere flexwerkers om een hypotheek af te sluiten. Het bijzondere aan dit initiatief is dat er op een hele andere manier naar de hypotheekaanvraag gaat worden gekeken. Het gaat niet meer om arbeidsverleden of de basis van het hebben van een vast inkomen. Er wordt uitgegaan van kansen en mogelijkheden en bereidheden van de flexwerker. De flexwerker heeft daardoor zelf meer invloed op het verkrijgen van een hypotheek. Een goede pilot dus!

10/31/13

Banken moeten soepeler worden

Wie als koppel beslist om uit elkaar te gaan moet veel meer rekening houden met het feit dat als alleenstaande het niet zo makkelijk is om rond te komen. In vele gevallen wordt het huis verkocht of is er één van de partners die het huis op zich neemt, wat betekent dat die persoon de andere partner dan moet uitkopen.

Hulp zoeken bij de bank

Banken worden verondersteld aan deze procedures mee te werken maar in vele gevallen gebeurt dit niet omdat ze bang zijn dat de lening niet meer zal kunnen afbetaald worden.
De nieuwe hypotheek die ontstaat hangt samen met nieuwe hypotheeknormen. Dit houdt in dat het voor de meesten onmogelijk is om het huis op zich alleen te nemen en de andere partner uit te betalen.

Nieuwe regels

Sinds januari 2013 gelden nieuwe regels waarbij geëist wordt dat er direct afbetaald wordt op de hypotheekschuld. Dit betekent dat de hypothecaire maandlasten vaak heel wat hoger uitvallen, tot honderden euro’s zelfs.
In deze gevallen is het meestal totaal niet aan de orde om één persoon alleen te laten instaan voor de afbetaling.

Soepel beleid bij banken

De Autoriteit voor Financiële Markten geeft nu aan dat banken heel wat soepeler moeten optreden in geval van echtscheidingen en dat ze de gebruikelijke hypotheektoets niet zo strak hoeven aan te houden. Het AFM wil dat er bij echtscheidingen alles op maat uitwerken van de klanten om er zo voor te zorgen dat de mensen niet in financiële problemen komen door de scheiding.

Zelfde regels bij samenwonen

Ook in het geval van samenwonen willen ze dat dezelfde aanpassingen gelden. Maatwerk voor de dossiers zodat men de lening kan blijven betalen, zelfs als je er alleen komt voor te staan na de scheiding. Met andere woorden, banken moeten dus meer gaan denken aan de klanten en niet zo zeer aan hun winst.

04/3/13

Hypotheek via het pensioenfonds?

Er gaan steeds meer stemmen op om de pensioenfondsen hypotheken te laten verstrekken. Men overweegt dit omdat hier voldoende financiële middelen aanwezig zijn. Verder denkt men dat de rente op de hypotheken daardoor verlaagd kan of zal worden.

Pensioenvermogen Nederland is groot
Momenteel zitten er meer dan 1 biljoen (1.000.000.000.000)€ aan opgespaard pensioenen in de potten van de fondsen. Uiteraard is het overgrote deel daarvan belegd, maar dat is vaak tijdelijk en dus zal dat geld beetje bij beetje vrij gaan komen. Stel dat men die middelen aan gaat wenden om hypotheken te verstrekken. Dat zou kunnen betekenen dat er meer mensen een huis kunnen kopen, en dus ook verkopen, waardoor de huizenmarkt weer langzaam op gang gaat komen.

Lagere rente?
Of via deze regeling ook de rente daadwerkelijk zal dalen moeten we afwachten. Of dat handig is ook. Want een lagere rente kan ook betekenen dat de huizenprijzen weer omhoog schieten. Dat lijkt voor de verkopende partij gunstig, maar over het geheel gezien is het minder goed, aangezien we dan weer in de situatie terecht komen dat de huizen zo duur zijn dat heel wat potentiële kopers het niet aan durven of geen hypotheek kunnen krijgen.

Goed plan
In principe is het geen slecht plan om onze pensioengelden te gebruiken om huizen te bouwen en te kopen, mits we niet in een positie komen dat de pensioenen gebruikt worden om de banken te straffen of aan te pakken. Een hypotheekoorlog lijkt in eerste instantie leuk, maar is dat niet, want dan moet er op termijn weer belastinggeld naar de banken. Of gaan de pensioenen weer omlaag. Daar schieten we niets mee op.

Het idee is prima. Aan een effectieve en succesvolle uitwerking zal nog even gesleuteld moeten worden. Er is dus nog wat werk aan de winkel vooraleer we zover zijn.

12/3/12

Nationale Hypotheekbank van start?

Nationale Hypotheekbank van start?
Dat is de boodschap die, in de laatste week van november 2012, de pensioenfondsen APG en PGGM naar buiten hebben gebracht in een open brief. De boodschap is duidelijk en is niet dubbelzinnig. Er is bereidheid om in het groot (tientallen miljarden) in Nederlandse hypotheken te investeren. Ze vinden dat zodoende de banken meer lucht krijgen om het eigen huishoudboekje op orde te krijgen. Maar dit gaat niet zomaar, want het kabinet is aan zet om een Nationale Hypotheekbank op te richten om het zorgenkindje van de woningmarkt uit het slop te halen. Zo valt te lezen in hun open brief, ondertekend door de afdeling beursgenoteerde beleggingen.

Opmerkelijke stap
Het is zeer opmerkelijk dat APG en PGGM deze stap willen wagen. Des te meer omdat ze eerder zeer terughoudend waren om nieuwbouw in Nederland te financieren. Ze vonden dat ze geen pinautomaat waren voor bouwend Nederland, de risico’s waren te groot, er werd gesteld dat onvoldoende onderliggende garanties waren en hun beleggingshorizon lag immers in het buitenland, want daar waren de opbrengsten het grootst.

Beperkte mogelijkheden
Door de opeenstapeling van aankomende risico’s zijn de mogelijkheden voor APG en PGGM om te beleggen in hypotheken zeer beperkt. Als de crisis zich verder verdiept treft het dan de pensioengerechtigden in hun inkomsten. Daarom hebben de fondsen de voorkeur voor de hypotheken die onder de NHG (Nationale Hypotheekgarantie) zijn onder gebracht. Dat zou betekenen dat de grootste risico’s bij de banken zou worden achter gelaten. De banken zijn hier niet happig op en ze hebben het al laten weten. Dus, Nationale Hypotheekbank van start? Vergeet het maar. Die kans is niet echt groot te noemen gezien de omstandigheden waarin de economie op het ogenblik verkeert. In hun verklaring laten ze doorschemeren dat nu het kabinet aan zet is.