09/18/15
energie_prestatie_certificaat_voorbeeld

Het Energie Prestatie Certificaat (EPC)

Bij de koop van een huis spelen heel vaak emoties een belangrijke rol. Je koopt het huis omdat het zo mooi is, zo gunstig ligt, in de buurt ligt waar je opgegroeid bent of omdat het ruim genoeg is voor het gezin. Maar heb je ook gevraagd hoe het met de energetische situatie van het huis zit? Of kom je daar pas achter als de eerste energierekening op de mat valt en jullie met stomheid geslagen zien wat je als maandelijks voorschot moet betalen? Pak het goed aan en vraag bij de koop om een EPC.

EPC
Het Energie Prestatie Certificaat (EPC) kun je vergelijken met de energiewijzer die voor apparatuur gebruikt wordt. Rood is puur slecht en groen geweldig. Dankzij het EPC kunnen jullie een inschatting maken hoeveel energie het huis verbruikt. Dat biedt drie mogelijkheden
1. jullie accepteren het omdat jullie dit specifieke huis willen. Dan maar meer betalen aan energielasten.
2. jullie onderhandelen met het EPC in de hand over de prijs. Die moet dus omlaag, want er zijn energiebesparende maatregelen nodig.
3. Jullie houden bij de vaststelling hoeveel geld jullie aan de koop van een huis kunnen, willen, besteden alvast rekening met extra investeringen om energie te besparen en zo de maandelijkse lasten omlaag te brengen.

Kat in de zak?
Denk vooruit, want emoties zijn prachtig, maar kunnen geld kosten. Is het niet bij de koop dan kan het daarna het geval zijn. Plan een budget voor zaken als dakisolatie, zonnepanelen, muurisolatie, nieuwe kozijnen, rolluiken. Jullie zullen daar zeker geen spijt van hebben wanneer je later het maandelijkse energieverbruik ziet. Elektriciteit en gas zijn al duur. Ze worden in de toekomst nog duurder. Slimme aanpak en een huis na de koop meteen isoleren, levert letterlijk veel geld op. Dankzij het EPC weet je wat er te doen is.

08/21/15
Young couple buying new home

Starters op de woningmarkt

Voor starters bestaan er verschillende regelingen en in sommige gemeenten zelfs extra kansen om een huis te kunnen kopen. Dat neemt niet weg dat de koop van het eerste eigen huis een behoorlijk ingrijpend proces is.

Stappenplan
Een stappenplan helpt altijd bij moeilijke – of vergaande keuzes. Dankzij de stappen krijgen jullie zicht op de mogelijkheden. Dat helpt een weloverwogen keuze te maken.
1. Kijk eerst wat jullie kunnen besteden. Hoe hoog is een eventuele hypotheek? Probeer daarbij uit te gaan van één inkomen, want het tweede inkomen kan door andere keuzes, zoals kinderen, weg vallen.
2. Hoeveel eigen bijdrage kunnen jullie leveren? Bijvoorbeeld spaargeld of geld van de ouders? Hoe lager de hypotheek, hoe lager de maandelijkse kosten.
3. Bespreek wat in een aan te schaffen huis in ieder geval direct aangepakt moet worden.
* Nieuwe keuken?
* Badkamer?
* Isolatiemaatregelen? Denk aan zonnepanelen, nieuwe kozijnen, dakisolatie. Dit kan vanaf de start veel geld besparen.
Al deze zaken kosten geld. Gebruiken jullie daarvoor het spaargeld?
4. Waar zouden jullie het liefst willen wonen? Is dat financieel haalbaar?
5. Wat zijn de alternatieven? Goedkopere woning? Andere buurt? Andere stad?

Rente
De andere grote kostenpost is de hypotheek en dan met name de rente. Hoe lager, hoe beter, geldt voor zowel de hypotheek zelf als voor de rente.
1. Vraag altijd meerdere offertes aan.
2. Onderhandelen kan een lagere rente opleveren.
3. Kijk of er binnen de gemeente speciale regelingen zijn voor starters.

Kosten
Nadat de vragen beantwoord zijn, kunnen jullie op zoek naar de geschikte woning, omdat het maximale budget bekend is. Loop vervolgens eens langs andere kostenposten, zoals de vraag of twee auto’s noodzakelijk zijn. Is het openbaar vervoer een alternatief? Of een elektrische scooter? Zo ja, kan dat veel geld besparen dat ingezet kan worden om de woning in te richten.

07/24/15
iStock_000044616358_Small

Het ‘voorlopige’ koopcontract

Soms kunnen termen nogal verwarrend zijn. Neem de term ‘voorlopig koopcontract’. Dit lijkt alsof de partijen wel overeenstemming hebben bereikt en een contract getekend hebben, maar dat dat slechts tijdelijk -voorlopig- gelding heeft. Dat is echter niet zo. Het is een geldend contract waarmee de koop gesloten is.

Uitzonderingen
In principe gelden een drietal uitzonderingen, waardoor het contract eventueel nog kan komen te vervallen.
1. Wanneer een van de partijen binnen 72 uur kenbaar maakt van het contract terug te willen treden.
2. Wanneer de kopende partij de hypotheek niet kan verkrijgen.
3. Wanneer in het voorlopig koopcontract als voorwaarde staat opgenomen dat er een bouwkundig rapport zal worden opgemaakt en dat dit doorslaggevend voor de koop is.

Kosten
Er kunnen voor de koper kosten ontstaan doordat de hypotheek niet verstrekt wordt. Over het algemeen geldt dat de verkoper 10% van de koopsom mag eisen. Daarnaast zijn de kosten voor een bouwkundig rapport voor de koper. Toch is dit aan te raden, omdat op die manier eventuele gebreken aan het licht komen. Is er iets grondig mis met het huis, en er is een ontbindende voorwaarde opgenomen in het voorlopige koopcontract, dan vervalt het contract zonder verdere kosten voor de koper.

Voordeel
Door een bouwkundig rapport als ontbindende voorwaarde in het voorlopig koopcontract op te nemen, heeft de koper twee voordelen. Het contract vervalt wanneer het huis in slechte staat is en, worden er gebreken gevonden, dan kan de koper eventueel een lager bedrag aanbieden als koopprijs. Dit omdat er kosten aan de instandhouding van het huis verbonden zijn. Dit geldt uiteraard alleen als de gebreken dusdanig zijn dat daardoor het contract kan komen te vervallen.

Tip
Maak gebruik van de mogelijkheid om een voorlopig koopcontract gratis te downloaden. Lees het rustig door, zodat je voorbereid aan een koopgesprek kunt beginnen.

06/26/15
Cutting of a blank sheet, house shaped above a green field background

Nieuw optimisme op de woningmarkt

Met de komst van het lentegroen verschenen er in tuinen en aan gevels van woonhuizen de eerste bordjes ‘Te koop’. En het werden er steeds meer. Zou de woningmarkt weer tot bloei komen? Zou u dan toch eindelijk uw huis kunnen verkopen of kon u als starter nu echt in actie komen?

Het lijkt erop, want diverse te koop-bordjes zijn inmiddels vervangen door verkocht-bordjes. Inderdaad, nattevingerwerk voor een marktanalyse, maar er is meer. Ook financiële experts zijn steeds positiever als het gaat om het consumentenvertrouwen.

Genoeg gesomberd
Het is er de overheid veel aan gelegen om het consumentenvertrouwen dat door een reeks bezuinigingsmaatregelen steeds verder wegzakte, weer te herstellen. De welvarende Nederlander hield de hand op de knip in afwachting van betere tijden. Maar als geld niet rolt, stagneert de economie. Het kabinet poetste ieder positief geluid op. Bijvoorbeeld over economisch herstel in het buitenland. Nog niet hier, maar het was een begin. De Nederlandse economie moet het nu eenmaal voor een belangrijk deel hebben van de export. Het nieuws viel goed. Er was genoeg gesomberd.

Gunstige kopersmarkt
ING WoonIndex van het tweede kwartaal van dit jaar pikte het groeiend optimisme van zowel starters als verkopers van woningen op. Vier op de tien starters op de woningmarkt zijn van mening dat de hypotheekrente niet lager meer kan en het consumentenvertrouwen was sinds 2009 niet meer zo hoog geweest als nu.

Ook de houders van een hypotheek met een hoge rente met een lange looptijd roeren zich. Zij willen hun hypotheek oversluiten. Of dat gunstig is, is een kwestie van uitrekenen. Veel hangt af van de resterende looptijd, want de kosten van oversluiten zijn hoog.

Behoort u tot deze laatste groep en wilt u een indicatie of oversluiten voor u profijtelijk kan zijn? Ga dan naar de site van Vereniging Eigen Huis. Daar vindt u een tool waarmee u dat snel kunt berekenen.

06/5/15
iStock_000021564879_Small

De rente begint te stijgen

Huis kopen
De afgelopen jaren zijn de huizenkopers nogal verwend. De hypotheekrente is zeer laag, de huizenprijzen zijn relatief laag en de overheid heeft extra maatregelen genomen om de koop van een huis aantrekkelijker te maken. Beetje bij beetje komen die positieve voorwaarden tot een eind. Daarom kan het geen kwaad om met de hypotheekadviseur in gesprek te gaan over de veranderingen. Een paar op een rij.

Nieuwe voorwaarden
1. In 2015 daalt de hoogte van de maximale hypotheekrenteaftrek naar 51%.
2. Ook dit jaar mag door ouders aan kinderen bijna 53.000€ belastingvrij geschonken worden voor de aankoop of verbouwing van een huis.
3. Alhoewel een aantal banken de rente licht verhoogd heeft, is de hypotheekrente nog steeds historisch laag.
4. De huizenprijzen stijgen mondjesmaat.
5. Voor starters zijn er soms leuke regelingen te vinden, zoals de Starters Rente Regeling.

Starters Rente Regeling
De vereniging Eigen Huis heeft samen met een aantal woningcorporaties een nieuwe startersregeling in de markt gezet. Om nieuwkomers op de woningmarkt een reële kans te geven, biedt men een hypotheekregeling aan die afwijkt van de gebruikelijke.
1. De regeling geldt voor woningen die de bij dit initiatief aangesloten woningcorporaties aanbieden.
2. Je moet een Nationale Hypotheek Garantie afsluiten.
3. Je neemt een annuïteitenhypotheek voor de duur van 30 jaar.

Voorschot
De vierde voorwaarde maakt het verschil. De woningcorporatie schiet maximaal 10 jaar een maximum van 20% van de maandelijks te betalen hypotheekrente voor. Je mag dit deel van de hypotheekrente met een korting van 1,45% verder meenemen in de aftrek bij de belastingen. Deze voorschotten betaal je gedurende de looptijd aan de corporatie terug. Hoe? Dat wordt in de offerte en dus in het koopcontract geregeld. Overigens overweegt de Belastingdienst de niet aftrekbare 1,45% in 2016 te herzien. Heel veel zal dat niet uitmaken, waarschijnlijk een paar euro per maand

04/24/15
ThinkstockPhotos-451670327

Wel of niet extra aflossen?

Extra aflossen
In 2014 is voor meerdere miljarden extra hypotheekschuld afgelost. De verwachting is dat dit ook dit jaar zal gebeuren. Wat daarbij vaak over het hoofd gezien wordt, is de reden van de extra aflossing. Verleden jaar mochten ouders een bedrag tot 100.000€ belastingvrij aan kinderen geven, onder de voorwaarde dat dat geld gebruikt zou worden voor de aankoop van een woning, om een verbouwing te financieren of extra hypotheek af te lossen. Daarnaast hebben mensen van wie het huis ‘onder water stond’ waar mogelijk extra afgelost om de hypotheek meer passend te maken.

Loont extra aflossen?
Of een extra aflossing loont, hangt af van de aard en de hoogte van de hypotheek. Het loont bijvoorbeeld helemaal niet bij een spaarhypotheek. Het komt dus aan op de hypotheekvorm, op de hoogte van de hypotheek en op het openstaande bedrag. Stel je lost 10.000€ extra af op een openstaand bedrag van 200.000€, dan zal het maandvoordeel vermoedelijk iets meer dan een tientje netto per maand zijn. Is dat een goede investering? Neen, want als diezelfde 10.000€ in isolerende maatregelen of in zonnepanelen gestopt worden is de besparing op energie groter.

Wanneer wel, wanneer niet?
De vraag of extra aflossen wel of niet lonend is, hangt samen met andere factoren. Zo kunnen ouders nog steeds 52.752€ schenken ter financiering van een woning. Voor starters of overstappers is dit een ideaal moment om van een dergelijk gebaar gebruik te maken, want daardoor wordt de hypotheek direct lager en dus financieel gunstiger. Dit heeft natuurlijk te maken met de verplichting om een vorm van annuïteitenhypotheek af te sluiten om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Voor andere huisbezitters kan extra geld waarschijnlijk beter besteed worden voor woningverbetering. Dat levert waarde op. Wie met vragen worstelt, kan het best even contact opnemen met de hypotheekverstrekker of een adviseur.

 

03/26/15
408905545_3a6de20fd7_o

Nu of nooit?

Soms zijn berichten nogal tegenstrijdig. Op het ene moment wijst men er op dat de rente enorm laag is en even later dat de huizenprijzen de komende 10 jaar nauwelijks zullen stijgen. Wat betekent dit voor potentiële kopers?

Toekomst
Het kan helpen om alle gegevens en feiten op een rij te zetten, om op die manier zicht te krijgen op de reikwijdte van een beslissing.
1. De renteaftrekmogelijkheid zal ook dit jaar met 0,5% verlaagd worden. Daar zullen de meesten geen last van hebben, maar het is goed om het mee te nemen in een beslissing.
2. De rente is super laag en de vraag is of ze nog lager zal worden. Feit is dat wachten kan betekenen dat de rente weer stijgt.
3. De annuïteitenhypotheek is, in de een of ander vorm, verplicht om renteaftrek te kunnen realiseren.
4. De huizenprijzen beginnen te stijgen, maar dat gaat nog met horten en stoten.
5. Feit is dat de huren de laatste jaren zeer fors gestegen zijn en dat dit proces nog niet tot een halt gekomen is.
6. Feit is dat betaalbare huurwoningen schaars zijn en men al snel op de -dure- particuliere markt terecht komt.
7. Meer dan 100% hypotheek is zo goed als onmogelijk.
8. De energieprijzen zijn dan iets gedaald, ze zullen in de toekomst uiteindelijk fors stijgen.

Conclusie
Op welke manier je ook naar deze gegevens kijkt, de conclusie kan niet anders zijn dan: Nu kopen, met een 30-jarige annuïteitenhypotheek en investeren in isolatie en zelf opwekken elektriciteit. Wie nu, tegen de huidige prijzen, een huis met wat grond koopt, kan in de toekomst ook nog uitbreiden en houdt zo de maandelijkse lasten lekker laag, waardoor het verschil tussen een eventuele huur en de te betalen hypotheek opvallend groot zal worden in de 30 jaar dat die hypotheek loopt.

03/5/15
logo-nibud

Onderzoek: “Nibudnormen voor hypotheekverstrekking onnodig streng”

De voorwaarden om een hypotheek te krijgen, zijn dit jaar strenger dan vorig jaar. Minister Blok van Wonen legde de banken de krappere regels op op advies van Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het Nibud geeft budgetvoorlichting, die moet voorkomen dat consumenten in financiële problemen komen.

Onderzoek
Op verzoek van bouwvereniging NVB deden Peter Boelhouwer (hoogleraar Woningmarkt bij de TU Delft) en Karel Schiffer (voormalig directeur Waarborgfonds Eigen Woningen) onderzoek naar de mogelijke gevolgen van de krappere mogelijkheden. Zij stelden vast dat de nieuwe normen vooral mensen met een lager inkomen onnodig hard treffen.

Nibud wil betalingsproblemen voorkomen
Bij de bepaling van de hypotheeknormen voor 2015 heeft het Nibud dit keer voor het eerst niet alleen gekeken naar de lasten van wonen. De lage hypotheekrente van zo’n 3,25% is nog altijd heel aantrekkelijk en lokt kopers. Dus aan de rente ligt het niet. En, hoewel de woningmarkt iets aantrekt, zijn er ook nog heel wat leuke koopjes te halen. Het gaat het Nibud vooral om andere kosten die het huishoudbudget belasten of dat in de nabije toekomst gaan doen. De steeds verder stijgende zorgkosten, bijvoorbeeld en de lagere belastingaftrek die het gevolg is van de lage rentestand.

Nibud te somber
Boelhouwer en Schiffer zijn van mening dat het Nibud te somber is over de woonlasten voor de consument en over de financieringsrisico’s voor banken. De onderzoekers verwijzen naar cijfers van kredietbeoordelaar Fitch die berekende dat vorig jaar in Nederland slechts 0,9 % van alle hypotheekhouders met een betalingsachterstand van drie maanden of meer te kampen had. De cijfers voor diverse Europese landen liggen vele malen hoger.

Onnodig betuttelend
Boelhouwer en Schiffer vinden ook dat de consument zelf moet kunnen uitmaken waarvoor hij zijn bestedingsruimte gebruikt. Uitgavepatronen zijn niet voor iedereen gelijk. Wie door de strengere hypotheekvoorwaarden niet meer in aanmerking komt voor een passende hypotheek is nu wel verplicht in de dure vrije sector een huis te huren.

Bron afbeelding: www.nibud.nl

 

01/29/15
177018383

“Onder water staan”

Wat betekent “onder water staan?”

Steeds meer mensen hebben een huis wat bij verkoop “onder water staat”. Maar wat betekent dat? Doordat de huizenprijzen sinds de economische crisis gemiddeld met 20% zijn gedaald houden steeds meer mensen een restschuld over bij de verkoop van het huis. Om dit uit te leggen een makkelijk voorbeeld: u hebt een huis gekocht voor vier ton en u verkoopt het huis voor drie ton, dan “staat uw huis voor een ton onder “water”.

Is het een probleem als uw huis “onder water staat?”

Zolang u niet wilt verhuizen, is er niets aan de hand als u een restschuld op uw huis heeft. Het kan zijn dat de huizenprijzen weer zover gaan stijgen dat u in de toekomst geen restschuld meer heeft. Mocht u toch willen verhuizen dan kan er een probleem ontstaan. U hebt dan eerst toestemming van de bank nodig, die u uw hypotheek verstrekt heeft, om het huis in de verkoop te zetten. Er zijn situaties bekend waarbij de bank niet akkoord ging.

Gedwongen verhuizing

Het probleem wordt nog groter als u gedwongen moet verhuizen. Stel dat u uw woonlasten niet meer kunt betalen en de bank uw huis dreigt af te nemen. Dan komt het huis op de veiling terecht en wordt vaak onder de verkoopprijs verkocht, waardoor de restschuld nog groter is dan als u uw huis zelf had kunnen verkopen.
Ook de kosten bij echtscheiding zijn vele malen hoger als partners een gedeelde restschuld hebben.

Wat kunt u doen om zo snel mogelijk van uw restschuld af te komen?

Om zo snel mogelijk van de restschuld af te komen kunt u versneld aflossen, belastingvrij een schenking ontvangen van uw ouders of het afsluiten van een andere hypotheek. Kortom: er zijn wat oplossingen zodat uw huis minder “onder water komt te staan”.

12/30/14
76800247

Een vaste rente nemen? Voor hoelang?

Bij een hypotheek komen heel wat zaken kijken. Het is niet zo maar een lening die je afsluit.

Hypotheekvorm
Welke hypotheekvorm moet ik nemen? Het lijkt er in eerste instantie op dat alleen nog een annuïteitenhypotheek recht op renteaftrek geeft. In de praktijk valt dat mee, want er zijn variaties mogelijk.

Rentevast?
De 2e belangrijke vraag is of je een rentevaste hypotheek neemt of kiest voor een variabele rente. Er van uit gaande dat de historisch lage rente niet echt veel meer zal dalen, is een vaste rente absoluut de beste keuze.
Vraag 3 is de periode van vaste rente. Dit heeft veel te maken met de omstandigheden. Willen jullie in de beginperiode meer aflossen? Ben je van plan om over een aantal jaar het huis weer te verkopen? Wat biedt de hypotheekverstrekker aan? In feite geldt dat gezien de zeer lage rente nu het moment is om een hypotheek voor 30 jaar af te sluiten.

Lening
Een hypotheek is natuurlijk een langdurige lening. Stel je neemt een hypotheek van 150.000€ tegen 3,6 % voor 30 jaar dan moet je per maand op een bedrag van circa 675€ rekenen. Dit geeft natuurlijk wel zekerheid want je weet precies wat je moet betalen. Dit bedrag verandert namelijk nooit. Daarnaast staat in de hypotheekakte precies omschreven hoeveel je tegen welk boetebedrag extra kunt aflossen.
Sommigen kiezen hier niet voor omdat ze bang zijn er niet meer vanaf te komen. Dat is echter niet zo. Bij verkoop van het huis wordt het openstaande bedrag aan hypotheek betaald en kun je op het nieuwe verworven huis een nieuwe hypotheek aanvragen.

Eigen geld
Wat wel steeds belangrijker wordt is de zogenaamde eigen inbreng. Want de hypotheek wordt steeds verder beperkt tot de aankoopprijs. Zorg daarom voor wat spaargeld om in de woning te kunnen investeren.